贝莱德9亿“骨折价”甩卖上海中港汇大厦，黑石持续减持内地商办资产，高盛旗下物业降价数千万仍难脱手——2025年以来，多家外资巨头集中抛售中国商业地产，有的宁愿承受34%的账面亏损，也要果断“断供弃楼”。这波操作让不少人疑惑：外资真的要彻底逃离？其实背后不是对中国市场的否定，而是商业地产供需、模式、资本逻辑三重变革下的必然选择。
先看最直观的市场现状：商业地产早已不是“稳赚不赔”的香饽饽。2025年一线城市甲级写字楼空置率已突破20%，二线城市更是高达34.8%，上海全年新增写字楼供应达95万㎡，创十年新高，而需求端却持续萎缩。实体消费疲软、企业降本增效、远程办公普及，让传统写字楼的租户大量流失，奶茶店、火锅店等线下业态半年倒闭率超6成，空铺长期无人接手。
租金下滑更是直接戳中资本痛点。当前甲级写字楼租金较2019年下降近30%，2025年还在继续下跌，部分非核心区域写字楼租金甚至腰斩。贝莱德2017年花13.7亿元买下的上海中港汇大厦，如今租金维持在6.5-7元/㎡/天，年净收益仅5000万元左右，远抵不上高企的财务成本，最终只能以9亿元出售，亏了4亿多。对追求稳定回报的外资来说，当租金回报率低于4%，项目就失去了持有价值。
外资的撤离还源于自身的战略调整。2025年全球经济波动加剧，利率环境变化让外资机构倾向于收缩海外高杠杆资产，转向流动性更强、回报更高的赛道。贝莱德全球房地产基金持仓量从高峰期缩减至66个左右，一边抛售中国商业地产，一边在东南亚、印度大举投资数据中心、光伏电站等新兴资产；高盛也将重心从重资产房产，转向科技、消费等轻资产领域，毕竟短期内这些板块的成长潜力远超低迷的商业地产。
国内政策调整也让外资的操作空间变窄。2024年起上海等核心城市严控商业用地出让，要求开发商自持物业比例不低于60%，这既抑制了短炒行为，也降低了外资的退出弹性，想要快速转手变得更难。加上商业地产从“开发逻辑”向“运营逻辑”转型，外资擅长的“买地-建房-出售”模式不再适用，而国内运营商在本土化运营、产业赋能上更有优势，外资自然选择主动离场。
不过，把外资撤离等同于“看空中国商业地产”，显然过于片面。市场分化的趋势越来越明显，核心商圈的优质资产依旧坚挺。北京国贸、上海淮海中路等超级核心地段的写字楼，凭借稀缺性和优质运营，空置率逆势下降至10%以内，租金相对稳定，海外企业和高端金融机构的需求依旧旺盛。李嘉诚虽暂停了部分资产出售，但对上海核心项目的报价仍维持高位，可见其对优质地段长期价值的认可。
更重要的是，外资离场留下的空档，正成为本土资金的布局机会。2023年黑石集团的商业地产项目就被国内险资接盘，2025年贝莱德甩卖的中港汇大厦，也有国资背景企业在接洽。本土资金更懂国内市场需求，能通过“商改住”“商改工”等政策红利，或引入医疗、AI、法律服务等抗周期业态，让闲置资产重获新生，这正是市场自我调整、优化配置的过程。
中国商业地产的“寒冬”，本质上是行业的系统性转型。过去“重开发、轻运营”“固定租金+长合约”的模式已经失灵，高租金与高空置的死循环让行业难以为继。如今，越来越多运营商开始转向“风险共担”模式，推出营业额分成、灵活租期，甚至提供财税咨询、流量运营等增值服务，从“收租者”变成“租户合伙人”。
未来的商业地产，核心竞争力不再是“有房”，而是“会运营”。那些非核心区域、老旧物业可能会沦为“僵尸资产”，但核心资产和懂运营的运营商会脱颖而出。戴德梁行等机构预测，2025-2026年仍是商业地产的深度调整期，2027年起随着供应增速放缓、需求结构性复苏，市场有望逐步企稳。这不是行业的终结，而是新周期的开始。
外资的“断供弃楼”，更像是一场及时的“市场洗牌”，倒逼行业告别野蛮生长，走向高质量发展。对中国商业地产来说，这不是危机，而是转型的契机——淘汰落后产能，聚焦核心价值，才能让行业真正回归服务实体经济的本质。未来，那些能精准匹配需求、提供优质服务、创造持续价值的商业地产项目，依然会吸引资本的青睐。
你觉得外资撤离对中国商业地产是好事还是坏事？核心商圈的写字楼还值得投资吗？欢迎在评论区分享你的看法，有想了解具体城市商业地产现状的，也可以提出来一起交流。需要我帮你整理核心城市商业地产供需数据和投资潜力分析吗？
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